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Cómo calcular el valor acumulado de su vivienda

Es importante saber cuál es el valor acumulado de su vivienda si planea venderla o refinanciarla

Lectura, 4 minutos

El valor acumulado de su vivienda es la diferencia entre el valor de tasación de su vivienda y el monto que todavía debe de la hipoteca. El valor acumulado que tiene sobre su vivienda afecta sus finanzas de varias maneras. Tiene un impacto en todo, desde si necesita pagar seguro hipotecario privado, hasta qué opciones de financiamiento están disponibles para usted.

¿Cuánto tengo en valor acumulado?

Para calcular el valor acumulado que tiene sobre su vivienda, reste de su valor de tasación el monto que adeuda en todos los préstamos garantizados sobre su casa. Si el valor de tasación de su casa es menor a lo que debe en su hipoteca, no tendría valor acumulado en su casa. Esto es lo que con frecuencia se llama una hipoteca sumergida (“underwater mortgage”).

Valor de tasación actual menos el Saldo hipotecario igual a Valor acumulado de la vivienda

Qué impacto podría tener la proporción préstamo-valor en sus préstamos

Una medida común que los prestamistas podrían usar para tomar una decisión sobre préstamos y financiamientos es la proporción préstamo-valor (LTV). Cuando solicita una hipoteca por primera vez, esta ecuación compara el monto del préstamo que está buscando con el valor de la vivienda. Si ya tiene una hipoteca, su proporción LTV se basa en el saldo de su préstamo. La proporción LTV puede influir tanto en si debe tener un seguro hipotecario privado (PMI), como en si califica para un refinanciamiento.

Para determinar su proporción LTV, divida el saldo actual de su préstamo, (puede encontrar este número en su estado de cuenta mensual o en su cuenta en línea), entre el valor de tasación de su vivienda. Multiplique ese número por 100 para convertirlo en un porcentaje.

Saldo actual del préstamo dividido por Valor de tasación actual multiplicado por cien igual a Proporción préstamo-valor

Consejo rápido

Buscar un profesional de tasación de vivienda es una parte esencial para determinar su proporción préstamo-valor. Si se necesita una tasación in situ, su prestamista se encargará de que un tasador calificado vaya a su casa y determine el valor. Aunque una tasación de la vivienda es la forma más precisa de determinar el valor de su casa, existen herramientas en línea gratuitas que también pueden ofrecerle un estimado del valor de su vivienda.

Cómo cancelar el seguro hipotecario privado

Si su pago inicial fue menos del 20 por ciento del precio de compra de su vivienda, su prestamista podría haber solicitado un seguro hipotecario privado sobre su hipoteca original, sin embargo, ese requisito existe solo mientras su proporción préstamo-valor esté por encima de cierto límite. La Ley de Protección para el Propietario de Vivienda requiere que los prestamistas cancelen automáticamente el PMI cuando la proporción LTV de una casa sea del 78 por ciento o menos (siempre y cuando se cumplan determinados requisitos). 

Esta cancelación es frecuentemente programada con anticipación para cuando el saldo de su préstamo llegue al 78 por ciento del valor de tasación original de su casa. Sin embargo, si su proporción LTV cae por debajo del 80 por ciento antes de lo previsto, debido a pagos adicionales que ha hecho, tiene el derecho de solicitar a su prestamista que cancele su PMI.

Cómo justificar una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda

Si está considerando un préstamo o una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda, otro cálculo importante es la proporción préstamo-valor combinada (CLTV). Su proporción CLTV compara el valor de su vivienda con el total combinado de los préstamos asegurados por dicho valor, incluyendo el préstamo o la línea de crédito que está buscando.

Saldo actual del préstamo mas HELOC dividido por el Valor de tasación actual multiplicado por 100 igual a Proporción préstamo-valor combinada

Para calificar para una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda, la mayoría de los prestamistas requieren que su proporción CLTV esté por debajo del 85 por ciento (aunque ese número puede ser más bajo o puede variar según el prestamista). Sin embargo, el valor de su vivienda puede cambiar con el tiempo de manera que, si el valor disminuye, es posible que usted no califique para un préstamo o una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda, o puede terminar debiendo más de lo que vale la vivienda.

Cómo aumentar su valor acumulado

Usted puede aumentar el valor acumulado pagando el capital de su préstamo y disminuyendo su proporción préstamo-valor. Si sus pagos se amortizan (es decir, según un plan que establece que usted pagaría todo su préstamo al final del plazo), esto se logra simplemente haciendo sus pagos mensuales.

Para reducir su proporción LTV (y aumentar el valor acumulado) más rápido, considere pagar más mensualmente que lo que el pago de su hipoteca requiere. Esto le ayuda a reducir el saldo de su préstamo. (Verifique que su préstamo no tenga ninguna penalización por pagos anticipados).

Además, proteja el valor de su vivienda manteniéndola en buen estado. Hacer mejoras a su vivienda también podría aumentar el valor, y aumentar a su vez el valor acumulado. Consulte con un tasador o un profesional de bienes raíces antes de invertir en cualquier renovación para tener una mejor idea del impacto que podría tener sobre el valor de su vivienda.

Recuerde que las condiciones económicas pueden afectar el valor de su vivienda sin importar lo que haga. Si los precios de las viviendas aumentan, su proporción LTV podría disminuir y el valor acumulado de su vivienda podría aumentar, mientras que la caída de los precios de la vivienda podría contrarrestar el valor de cualquier mejora que pueda hacer.

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