Artículos sobre ser dueño de casa
Cómo calcular el valor neto de su vivienda
Es importante saber cuál es el valor neto de su vivienda si planea venderla o refinanciarla
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El valor neto de la vivienda es la diferencia entre el valor de tasación de su vivienda y el monto que todavía debe de su hipoteca. El valor neto que tiene sobre su vivienda afecta sus finanzas de varias maneras. Tiene un impacto en todo, desde si necesita pagar seguro hipotecario privado hasta qué opciones de financiamiento están disponibles para usted.
¿Cuánto valor neto tiene?
Para determinar cuánto valor neto que tiene sobre su vivienda reste el monto que aún debe de su hipoteca (y de cualquier otro préstamo asociado con la casa) del valor de tasación actual de su casa. Si el valor de tasación es mayor que lo que debe, tiene valor neto y podría usarlo para un préstamo sobre el valor neto de la vivienda o una línea de crédito. Sin embargo, si su casa vale menos de lo que debe, no tiene valor neto, lo que en algunos casos se conoce como hipoteca sumergida “underwater mortgage”.
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Qué impacto puede tener la proporción préstamo-valor en sus préstamos
Una medida común que los prestamistas pueden usar para tomar una decisión sobre préstamos y financiamientos es la proporción préstamo-valor (Loan-to-value, o LTV). Cuando solicita una hipoteca por primera vez, esta ecuación compara el monto del préstamo que está buscando con el valor de la vivienda. Si ya tiene una hipoteca, su proporción LTV se basa en el saldo de su préstamo. La proporción LTV puede influir tanto en si debe tener un seguro hipotecario privado (Private Mortgage Insurance, o PMI), como en si califica para un refinanciamiento.
Para determinar su proporción LTV, divida el saldo actual de su préstamo (puede encontrar este número en su estado de cuenta mensual o en su cuenta en línea) entre el valor de tasación de su vivienda. Multiplique ese número por 100 para convertirlo en un porcentaje.
Consejo rápido
Buscar un profesional de tasación de vivienda es una parte esencial para determinar su proporción préstamo-valor. Si se necesita una tasación en el sitio, su prestamista se encargará de que un tasador calificado vaya a su casa y determine el valor. Aunque una tasación de vivienda es la forma más precisa de determinar el valor de su casa, usted puede usar recursos en línea gratuitos, como la Herramienta de estimación del valor de la vivienda de Bank of America para obtener un estimado del valor de su vivienda.
Cómo justificar una línea de crédito garantizada por el valor neto de la vivienda
Si está considerando un préstamo sobre el valor neto de la vivienda o una línea de crédito garantizada por el valor neto de la vivienda, otro cálculo importante es la proporción préstamo-valor combinada (Combined loan-to-value, o CLTV). Su proporción CLTV compara el valor de su vivienda con el total combinado de los préstamos garantizados por dicho valor, incluyendo el préstamo o la línea de crédito que está buscando.
Para calificar para una línea de crédito garantizada por el valor neto de la vivienda, la mayoría de los prestamistas requieren que su proporción CLTV esté por debajo del 85 por ciento (aunque ese número puede ser más bajo o puede variar según el prestamista). Sin embargo, el valor de su vivienda puede cambiar con el tiempo de manera que, si el valor disminuye, es posible que usted no califique para un préstamo sobre el valor neto de la vivienda o una línea de crédito garantizada por el valor neto de la vivienda, o puede terminar debiendo más de lo que vale la vivienda.
Cómo aumentar su valor neto
Usted puede aumentar el valor neto pagando el capital de su préstamo y disminuyendo su proporción préstamo-valor. Si sus pagos se amortizan (es decir, según un plan que establece que usted pagaría todo su préstamo al final del plazo), esto se logra simplemente haciendo sus pagos mensuales.
Para reducir su proporción LTV (y aumentar el valor neto) más rápido, considere pagar mensualmente más de lo que el pago de su hipoteca requiere. Esto le ayuda a reducir el saldo de su préstamo. (Verifique que su préstamo no tenga ninguna penalización por pagos anticipados).
Además, puede proteger el valor de su vivienda manteniéndola en buen estado. Hacerle mejoras a su vivienda también podría aumentar el valor, y aumentar a su vez el valor neto. Consulte con un tasador o un profesional de bienes raíces antes de invertir en cualquier renovación para tener una mejor idea del impacto que podría tener sobre el valor de su vivienda.
Recuerde que las condiciones económicas pueden afectar el valor de su vivienda sin importar lo que haga. Si los precios de las viviendas aumentan, su proporción LTV podría disminuir y el valor neto de su vivienda podría aumentar, mientras que la caída de los precios de la vivienda podría contrarrestar el valor de cualquier mejora que pueda hacer.
Cómo cancelar el seguro hipotecario privado
Si su pago inicial fue inferior al 20 por ciento del precio de compra de su vivienda, su prestamista podría haber requerido un seguro hipotecario privado sobre su hipoteca original, sin embargo, ese requisito existe solo mientras su proporción préstamo-valor esté por encima de cierto límite. La Ley de Protección para el Propietario de Vivienda requiere que los prestamistas cancelen automáticamente el seguro PMI cuando la proporción LTV de una casa sea del 78 por ciento o menos (siempre y cuando se cumplan determinados requisitos).
Con frecuencia, esta cancelación se programa con anticipación para cuando el saldo de su préstamo llegue al 78 por ciento del valor de tasación original de su vivienda. Sin embargo, si su proporción LTV cae por debajo del 80 por ciento antes de lo previsto, debido a pagos adicionales que haya hecho, tiene el derecho de solicitar a su prestamista que cancele su seguro PMI.
