El valor neto de la vivienda es la diferencia entre el valor actual de su vivienda y el monto que todavía debe de su hipoteca. Es una parte importante de sus finanzas generales, ya que afecta si tiene que pagar un seguro hipotecario privado (Private Mortgage Insurance, o PMI) o si puede tener acceso a dinero en efectivo para cubrir gastos como renovaciones, emergencias o consolidación de deudas. Conocer la cantidad de su valor neto, cómo aumentarlo y maneras inteligentes de utilizarlo puede mejorar su vida financiera.

Puede determinar el valor neto de su vivienda con una sencilla resta. Comience con el valor actual de su vivienda. Puede obtenerlo mediante una tasación profesional de la vivienda o puede utilizar recursos gratuitos en línea como la herramienta de valoración de viviendas de Bank of America para obtener una estimación. A continuación, determine la cantidad que debe de todos los préstamos garantizados por su vivienda. Esto incluye su hipoteca más cualquier préstamo sobre el valor neto de la vivienda o línea de crédito garantizada por el valor neto de la vivienda. Luego reste lo que debe del valor de su vivienda para obtener su valor neto. Así es como funciona para alguien cuya vivienda tiene un valor de $450,000, con un saldo hipotecario de $250,000 y que no tiene otros préstamos garantizados por la vivienda.

El valor neto de su vivienda le permite tener acceso a dinero con tasas de interés más bajas que las tarjetas de crédito o los préstamos personales. Las mejoras a la vivienda se encuentran entre los usos más comunes del financiamiento por el valor neto de la vivienda. Algunos proyectos, como la renovación de la cocina o los baños, podrían aumentar el valor de su vivienda. En ciertos casos, los intereses de los préstamos sobre el valor neto de la vivienda utilizados para renovaciones son deducibles de impuestos. Consulte con su asesor fiscal para asegurarse. Otros usos incluyen la matrícula, la creación de una empresa, los gastos inesperados y la consolidación de deudas.

Es importante recordar que el financiamiento por el valor neto de la vivienda aumenta su deuda total y utiliza su vivienda como garantía. Si incumple los pagos, podría perder su vivienda. Por eso, las compras discrecionales costosas, como vacaciones o una boda extravagante, no suelen ser buenas razones para recurrir al valor neto de su vivienda. Antes de utilizar el valor neto de su vivienda, asegúrese de evaluar también otras opciones. Por ejemplo, ¿serían los préstamos para estudiantes una mejor manera de cubrir la matrícula? O ¿podría establecer planes de pago sin intereses para cubrir las facturas médicas?

Hay varias formas de convertir su valor neto en dinero en efectivo. La cantidad de valor neto necesaria para calificar para el financiamiento por el valor neto de la vivienda varía según el prestamista, pero la mayoría requiere que usted tenga al menos un 20% del valor neto de su vivienda. Además del valor neto, los prestamistas revisarán su historial de crédito, su puntaje de crédito y su deuda total para determinar si califica.

• Línea de crédito garantizada por el valor neto de la vivienda (home equity line of credit, o HELOC)
  Es una línea de crédito rotativa basada en el valor neto de su vivienda. Puede utilizarla como sea necesario durante un periodo de préstamo o periodo de retiros, que suele ser de 10 años. Durante ese tiempo, debe realizar pagos mínimos mensuales. Al final del periodo de retiros, dispondrá de un plazo determinado, normalmente de 20 años, para liquidar el saldo restante. La tasa de interés varía durante el plazo de la línea de crédito en función de las condiciones económicas.
• Préstamo sobre el valor neto de la vivienda
  Es un préstamo por una cantidad fija de dinero, que normalmente no es mayor al 80% de su valor neto. Usted recibe el dinero en una suma global y liquida el préstamo en pagos mensuales iguales durante un plazo fijo, que puede ser de hasta 30 años. La tasa de interés es fija.
• Refinanciamiento con desembolso de dinero en efectivo
  Es una nueva hipoteca que toma en cuenta su valor neto. La tasa de interés, la duración del préstamo y el calendario de pagos son nuevos. El dinero del nuevo préstamo se utiliza para pagar lo que queda pendiente de su hipoteca actual y los costos de cierre. El resto lo recibe en una suma global.

Estas son las características típicas de cada tipo de préstamo. Los detalles pueden variar en función de su situación, por lo que debe consultar con su prestamista para obtener información específica.

La proporción préstamo-valor (Loan-to-value, o LTV) es una medida que utilizan muchos prestamistas para tomar decisiones sobre préstamos y financiamiento. Cuando solicita una hipoteca por primera vez, esta ecuación compara la cantidad del préstamo que solicita con el valor de la vivienda. Si actualmente tiene una hipoteca, la proporción LTV se basa en el saldo de su préstamo. Para evitar el seguro hipotecario privado (PMI) o para calificar para un refinanciamiento con desembolso de dinero en efectivo, su proporción LTV por lo general debe ser del 80% o menor.

Para determinar su proporción LTV, divida el saldo de su préstamo (puede encontrar este número en su estado de cuenta mensual o en su cuenta en línea) entre el valor actual de su vivienda. Multiplique ese número por 100 para convertirlo en un porcentaje.

En nuestro ejemplo, se ve así:

El cálculo cambia si también tiene o está buscando financiamiento por el valor neto de la vivienda. El nuevo cálculo se llama proporción préstamo-valor combinada (Combined loan-to-value, o CLTV). Compara el valor de su vivienda con el total combinado de los préstamos garantizados por la vivienda, incluido el préstamo o la línea de crédito que está solicitando. La mayoría de los prestamistas exigen que su proporción CLTV sea menor al 85 por ciento para calificar para financiamiento por el valor neto de la vivienda, aunque el limite puede variar.

Supongamos que la persona de nuestro ejemplo está buscando una HELOC de $100,000.

Así es como se calcularía su proporción CLTV:

Usted puede aumentar el valor neto y disminuir su proporción LTV pagando el capital de su préstamo. Esto se consigue simplemente haciendo sus pagos mensuales. Para aumentar el valor neto más rápido, considere pagar cada mes más de lo que requiere la hipoteca, pero primero verifique que su préstamo no tenga ninguna penalización por pagos anticipados.

Su valor neto también puede aumentar mediante la valorización. Aunque el valor de las propiedades fluctúa en los mercados individuales, a nivel nacional aumenta un promedio del 3 por ciento al año según Freddie Mac. Además, es posible que pueda aumentar el valor de su vivienda realizando mejoras. Tenga en cuenta que las condiciones económicas pueden afectar el valor de su vivienda sin importar lo que haga. Si los precios de la vivienda aumentan, el valor neto de su vivienda podría aumentar, mientras que la caída de los precios de la vivienda podría contrarrestar el valor de cualquier mejora que pueda hacer.