Cómo calcular el valor acumulado de su vivienda

Si es propietario de una vivienda, es importante comprender el valor acumulado de la vivienda y cómo calcularlo. El valor acumulado de su vivienda es la diferencia entre el valor de tasación de su vivienda y el monto que todavía debe de la hipoteca. Aumentar el valor acumulado puede ayudarle a mejorar sus finanzas y tiene un impacto en todo, desde si necesita pagar seguro hipotecario privado, hasta qué opciones de financiamiento están disponibles para usted.

Puede calcular el valor acumulado que tiene sobre su vivienda al restar de su valor de tasación el monto que adeuda en todos los préstamos garantizados sobre su casa. Por ejemplo, Caroline, propietaria de una vivienda, debe $140,000 de la hipoteca sobre su casa, la cual recientemente se tasó en $400,000. El valor acumulado de la vivienda es de $260,000.

Sin embargo, si la vivienda de Caroline se tasó con un valor más bajo que el que debe de su hipoteca, ella no tendría valor acumulado sobre su vivienda y debería más de lo que esta vale.

Los prestamistas pueden utilizar otros cálculos relacionados con el valor acumulado al momento de tomar decisiones sobre préstamos. Una medida que se usa comúnmente es la proporción préstamo-valor (LTV). Cuando solicita una hipoteca por primera vez, esta ecuación compara el monto del préstamo que está buscando con el valor de la vivienda. Si ya tiene una hipoteca, su proporción LTV se basa en el saldo de su préstamo. La proporción LTV puede influir tanto en si paga seguro hipotecario privado, como en si califica para un refinanciamiento.

Para determinar su proporción LTV, divida el saldo actual de su préstamo, (puede encontrar este número en su estado de cuenta mensual o en su cuenta en línea), entre el valor de tasación de su vivienda. Multiplique ese número por 100 para convertirlo en un porcentaje. La proporción préstamo-valor de Caroline es del 35 por ciento.

Consejo: buscar un profesional de tasación de vivienda (solo se ofrece en inglés) es una parte esencial para determinar su proporción préstamo-valor. Si se necesita una tasación in situ, su prestamista se encargará de que un tasador calificado vaya a su casa y determine el valor. Aunque una tasación de la vivienda es la forma más precisa de determinar el valor de su casa, existen algunas herramientas en línea gratuitas que también pueden ayudarle a comprender el valor estimado de su vivienda.

Si paga seguro hipotecario privado (PMI) por su hipoteca original, lleve un control de su proporción préstamo-valor. La Ley de Protección para el Propietario de Vivienda requiere que los prestamistas cancelen automáticamente el PMI cuando la proporción LTV de una casa sea del 78 por ciento o menos (siempre y cuando se cumplan determinados requisitos). Esta cancelación es frecuentemente programada con anticipación para cuando el saldo de su préstamo llegue al 78 por ciento del valor de tasación original de su casa. Sin embargo, si su proporción LTV cae por debajo del 80 por ciento antes de lo previsto, debido a pagos adicionales que ha hecho, tiene el derecho de solicitar a su prestamista que cancele su PMI (solo se ofrece en inglés).

Si está considerando un préstamo o una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda, otro cálculo importante es la proporción préstamo-valor combinada (CLTV). Su proporción CLTV compara el valor de su vivienda con el total combinado de los préstamos asegurados por dicho valor, incluyendo el préstamo o la línea de crédito que está buscando. Supongamos que Caroline quiere solicitar una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda de $75,000 y actualmente tiene un saldo de $140,000 en el préstamo. Si se la aprueban, ella puede calcular su proporción CLTV de la siguiente manera:

Para calificar para una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda, la mayoría de los prestamistas requieren que su proporción CLTV esté por debajo del 85 por ciento (aunque ese número puede ser más bajo o puede variar según el prestamista), por lo que Caroline podría calificar. Sin embargo, es importante recordar que el valor de su vivienda puede cambiar con el tiempo. Si el valor disminuye, es posible que usted no califique para un préstamo o una línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda, o puede terminar debiendo más de lo que vale la vivienda.

Si el valor de su vivienda disminuye con el tiempo, su valor acumulado puede hacerlo también. Pero si se mantiene estable, usted puede aumentar el valor acumulado pagando el capital de su préstamo y disminuyendo su proporción préstamo-valor. Si sus pagos se amortizan (es decir, según un plan que establece que usted pagaría todo su préstamo al final del plazo), esto se logra simplemente haciendo sus pagos mensuales.

Si espera reducir su proporción LTV más rápido, considere pagar más mensualmente que lo que el pago de su hipoteca requiere. Esto le ayuda a reducir el saldo de su préstamo. (Verifique que su préstamo no tenga ninguna penalización por pagos anticipados).

Además, proteja el valor de su vivienda manteniéndola limpia y en buen estado. También puede aumentar su valor haciendo mejoras (solo se ofrece en inglés). Sin embargo, es una buena idea consultar con un tasador o un profesional de bienes raíces antes de invertir en cualquier renovación que usted considera aumentará el valor de su vivienda. Recuerde que las condiciones económicas pueden afectar el valor de su vivienda sin importar lo que haga. Si los precios de las viviendas aumentan, su proporción LTV podría disminuir y el valor acumulado de su vivienda podría aumentar, mientras que la caída de los precios de la vivienda podría contrarrestar el valor de cualquier mejora que pueda hacer.