¿Qué son los puntos hipotecarios?
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Puntos clave
- Los puntos hipotecarios son cargos que se pagan al prestamista a cambio de una tasa de interés reducida
- Los términos relacionados con los puntos hipotecarios varían de un prestamista a otro
- Es importante considerar cuánto tiempo seguirá siendo dueño de la casa y el tiempo que le tomará recuperar el costo de comprar los puntos
Los puntos hipotecarios, también conocidos como puntos de descuento, son cargos que un comprador de vivienda le paga directamente al prestamista (usualmente un banco) a cambio de una tasa de interés reducida. Esto también se conoce como “pago adicional para reducir la tasa”.
Básicamente, usted paga un poco de interés por adelantado a cambio de una tasa de interés más baja a lo largo del plazo de su préstamo. Cada punto que compra cuesta uno por ciento de la cantidad total de su préstamo.
Es posible que tenga sentido comprar puntos para reducir sus pagos hipotecarios mensuales si selecciona una hipoteca con tasa fija y piensa quedarse con la casa después de alcanzar el periodo de equilibrio, que es el tiempo que toma recuperar el costo de comprar los puntos.
¿Cuánto ahorrará con la compra de los puntos hipotecarios?
En algunas circunstancias, comprar puntos hipotecarios puede ahorrarle una gran cantidad de dinero durante el plazo de su préstamo. Por ejemplo:
| Costos por punto(s) | Pago mensual** | Ahorro total en un préstamo a 30 años | |
|---|---|---|---|
| 0 puntos (4.5% de tasa APR*) | $0 | $1,013.37 | N/A |
| 1 punto (4.25% de tasa APR*) | $2,000 | $983.88 | $10,616.40 |
| 2 puntos (4% de tasa APR*) | $4,000 | $954.83 | $21,074.40 |
*Las tasas APR y los puntos del ejemplo tienen fines ilustrativos únicamente y no son cotizaciones de tasas actuales, precalificación o compromiso de préstamo. La reducción real de la tasa por punto varía según el programa de préstamo y las condiciones del mercado.
**Este es el costo del capital e interés únicamente; los impuestos y el seguro no están incluidos en este ejemplo.
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¿Son adecuados los puntos para usted?
Es útil hacer cálculos al momento de considerar si los puntos son lo adecuado para usted. Determine si tiene disponible el dinero en efectivo para comprar puntos por adelantado, además de su pago inicial, costos de cierre y reservas. También estime la cantidad de tiempo que planifica tener la casa. Su prestamista puede ayudarle a decidir si le conviene pagar puntos. Así es como se calcula su punto de equilibrio:
$4,000
Su costo inicial de los puntos hipotecarios
$58.54
Sus ahorros en el pago mensual
68
Número de meses para alcanzar el punto de equilibrio
Su ahorro comienza realmente en los pagos que realizará después de alcanzar su punto de equilibrio. Por ejemplo, si le toma 68 meses alcanzar su punto de equilibrio, le quedarán un poco más de 24 años en una hipoteca a 30 años.
Otras consideraciones sobre los puntos hipotecarios
Los términos para la compra de puntos pueden variar considerablemente de un prestamista a otro. Estos son algunos aspectos importantes a considerar:
El prestamista y el mercado determinan la reducción de su tasa de interés y esta puede cambiar después de finalizar el periodo de tasa fija de su hipoteca. Por eso es importante asegurarse de que alcance su punto de equilibrio mucho antes de que venza el periodo de tasa fija. Sin embargo, para los clientes de Bank of America, si las tasas aumentan durante el periodo de ajuste, su tasa será menor dependiendo de los puntos que haya comprado al principio.
Póngase en contacto con un profesional en impuestos para determinar si comprar puntos hipotecarios puede afectar su situación tributaria.
Si necesita decidir entre hacer un pago inicial del 20 por ciento y comprar puntos, asegúrese de hacer los cálculos. Un pago inicial más bajo puede traducirse en tener que pagar también un seguro hipotecario privado (PMI), lo que eliminaría la ventaja de comprar puntos para obtener una tasa de interés más baja.
* Se aplican límites máximos de ingresos y de monto del préstamo. Hipotecas con tasa fija (compras o refinanciamiento sin desembolso de dinero en efectivo), únicamente para residencias principales. Ciertos tipos de propiedades no califican. El máximo de la proporción préstamo-valor (loan-to-value, o “LTV”) es del 97%, y el máximo de la LTV combinada es del 105%. Para proporciones préstamo-valor mayores al 95%, cualquier financiamiento secundario debe venir de Segundos Programas Comunitarios aprobados. Es posible que tenga que asistir a un taller para compradores de vivienda. Se aplican otras restricciones.
