Terminología de bienes raíces que debe conocer al comprar una casa
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¿No distingue entre la proporción deuda-ingreso (Debt-to income, o DTI), la proporción préstamo-valor (Loan-to-value, o LTV) y el seguro hipotecario privado (Private mortgage insurance, o PMI)? La compra de una casa tiene un vocabulario propio. A medida que avanza en el proceso de compra, le ayudaremos a comprender los términos y acrónimos clave que probablemente encontrará en cada paso del camino.
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¿Puedo costear la compra de una casa?
Comience el proceso de compra de una casa evaluando sus ingresos, deuda, gastos y ahorros para determinar cuánto puede costear en una casa. La terminología importante incluye:
La proporción deuda-ingreso es una manera de medir su habilidad de pagar una deuda. Es la comparación de los pagos mensuales de su deuda con su ingreso mensual antes de impuestos, expresada como porcentaje. Muchos prestamistas hipotecarios prefieren que esta cifra, incluyendo un pago hipotecario, no sea mayor del 43 por ciento.
Es la cantidad de dinero que usted puede pagar sobre el precio de compra de una casa. Por lo general, los pagos iniciales varían entre el 2 y el 20 por ciento del precio de la casa. El monto del pago inicial es un factor a la hora de determinar su tasa de interés, su pago mensual y si necesita contratar un seguro hipotecario privado.
Estas son las dos partes de su hipoteca. El capital es inicialmente la cantidad que pide prestada. Luego, después de comenzar a realizar pagos mensuales, es el monto que aún debe por el préstamo. El interés es lo que el prestamista le cobra por el préstamo. Cada pago de la hipoteca incluye capital e intereses.
PITI significa capital, intereses, impuestos y seguro. A veces conocido como gasto mensual de su vivienda, incluye el pago de su hipoteca y una parte mensual de sus impuestos sobre bienes raíces y del seguro para propietarios de vivienda. Una regla general es mantener sus gastos de vivienda en aproximadamente el 28% de sus ingresos mensuales antes de impuestos. Tenga en cuenta que una casa conlleva muchos gastos adicionales de mantenimiento y reparaciones.
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¿Cuánto podré pedir prestado?
Antes de comenzar a buscar casa de manera formal, reúnase con un prestamista para analizar las opciones de préstamo. Es probable que se encuentre con estos términos:
Es cuando el prestamista estima cuánto puede pedir prestado, basándose en información financiera y de otro tipo, como su historial de empleos, que usted le facilite. La precalificación no es un compromiso de préstamo, pero muestra a los vendedores que usted es un comprador viable. Para obtener el préstamo, deberá enviar información adicional para su revisión y aprobación.
Este es un paso más allá de la precalificación. Es un acuerdo condicional de un prestamista para prestarle una cantidad específica de dinero, realizado después de confirmar su información financiera, como ingresos y activos. Las condiciones pueden incluir una tasación de la casa y que no haya cambios significativos en sus finanzas. Al igual que con la precalificación, no es un compromiso de préstamo.
La proporción préstamo-valor (LTV) compara el monto total de su hipoteca con el precio de venta o el valor de la tasación de la casa, expresado como porcentaje. Por ejemplo, un pago inicial del 20 por ciento le dará una LTV de 80 por ciento. Los prestamistas usarán la LTV para evaluar el riesgo de un préstamo. Si su LTV es mayor del 80 por ciento, usted generalmente paga una tasa de interés más alta en su hipoteca y quizás deba pagar un seguro hipotecario privado.
El seguro hipotecario privado protege al prestamista contra pérdidas si usted no puede pagar su préstamo. Su prestamista puede requerirlo si su pago inicial es menor del 20 por ciento. El seguro PMI generalmente se cancela después de haber realizado suficientes pagos hipotecarios para llevar su LTV por debajo del 80 por ciento.
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¿Qué debo saber acerca de hacer una oferta por una casa?
Ahora que tiene una buena idea de cuánto podrá pedir prestado, está listo para buscar casas de manera formal y hacer una oferta por una que le guste. Si aceptan su oferta, usted y el vendedor firman un contrato de compraventa o contrato de venta. Es posible que escuche el uso de estos términos por parte de los agentes inmobiliarios:
El depósito realizado por el comprador es un depósito de buena fe que usted paga después de que el vendedor acepta su oferta por una casa. El depósito (normalmente entre el 1 y el 3 por ciento del precio de venta) muestra su compromiso de comprar la casa. Se mantiene en una cuenta de depósito en garantía hasta el cierre, cuando se aplica a su pago inicial. Si usted se retira de la venta, puede perder el dinero. Si la inspección de vivienda detecta problemas o la tasación resulta inferior al precio de venta, es posible que le devuelvan el dinero.
Una oferta para comprar una casa se considera contingente si se requieren ciertas condiciones para que se lleve a cabo la venta. Una contingencia común es que el valor de la tasación de la casa debe respaldar el precio de venta. Otras contingencias que podrían estar en el contrato de venta incluyen:
La casa debe aprobar la inspección de vivienda y la inspección de termitas
El comprador debe estar aprobado para el préstamo
El comprador debe vender su casa actual
El comprador debe revisar el título de la propiedad para identificar cualquier situación
Una inspección de vivienda es una revisión visual y mecánica de la estructura física y de los sistemas de una casa para identificar defectos y evaluar la condición general de la vivienda. El comprador por lo general es quien paga la inspección. Si el inspector encuentra problemas, usted puede negociar con el vendedor para realizar reparaciones o reducir el precio de venta. Si los problemas son lo suficientemente grandes, es posible que tenga la opción de abandonar el trato.
Una tasación es un cálculo informado del valor de una casa, generalmente realizado por un tasador independiente con licencia profesional, y normalmente requerido y solicitado por el prestamista junto con la solicitud de la hipoteca.
Las propiedades comparables, o “comps”, son propiedades similares a la casa que usted quiere, aproximadamente del mismo tamaño, ubicación y comodidades, que se vendieron recientemente. Los tasadores evalúan las “comps” para determinar el valor justo de mercado de una propiedad.
Una asociación de propietarios de vivienda (Homeowners Association, o HOA) es una organización que recauda las cuotas, establece las reglas y gestiona el mantenimiento de un vecindario, comunidad planificada o edificio de condominios. Las asociaciones de propietarios de vivienda están dirigidas por una junta directiva formada por residentes. En la mayoría de los casos, si compra una casa en una comunidad con una asociación de propietarios de vivienda, está legalmente obligado a pagar las cuotas y cumplir con las reglas.
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¿Cómo obtengo una hipoteca?
Los trámites para que le aprueben una hipoteca pueden llevar de 30 a 60 días. Incluso si ha sido precalificado o preaprobado, deberá completar formularios y enviar registros financieros. Durante el proceso aprenderá sobre:
El cálculo de préstamo (Loan estimate, o LE) es una divulgación para ayudarle a entender los términos clave del préstamo y los costos estimados de una hipoteca, incluyendo su tasa de interés aproximada, los pagos mensuales y los costos de cierre. El prestamista le proporciona el cálculo de préstamo a los tres días de enviar su solicitud de hipoteca. Todos los prestamistas están obligados a usar el mismo formulario estándar para facilitarle la comparación y la búsqueda de una hipoteca.
Los costos de cierre, también conocidos como costos de liquidación, son los costos en que se incurre cuando se obtiene una hipoteca. Incluyen honorarios de abogados, cargos de preparación e investigación del título de propiedad, puntos de descuento, cargos por tasación, seguro de título de propiedad y cargos por informe de crédito. Por lo general, son entre el 2 y el 5 por ciento del monto de su préstamo, y a menudo se pagan al momento del cierre o justo antes.
El depósito en garantía es un acuerdo para que un tercero retenga el dinero hasta que se cumplan ciertas condiciones específicas. Por ejemplo, cuando usted hace una oferta por una casa, el dinero de su depósito de buena fe puede mantenerse en una cuenta de depósito en garantía hasta el cierre. Algunos prestamistas requieren que los prestatarios establezcan una cuenta de depósito en garantía al momento del cierre, en la que se incluyen los pagos futuros de impuestos y el seguro. Luego, el administrador del préstamo paga en su nombre los impuestos sobre la propiedad y el seguro.
Los puntos hipotecarios o puntos de descuento son cargos que se le pagan al prestamista, generalmente al momento del cierre, para reducir la tasa de interés. Cada punto cuesta el 1 por ciento del total del monto del préstamo. Por ejemplo, 2 puntos en una hipoteca de $100,000 cuestan $2,000.
El cargo inicial por emisión es un cargo que hace el prestamista para cubrir los gastos de procesamiento de un préstamo hipotecario. Por lo general, es un porcentaje de la cantidad prestada, a menudo el 1 por ciento. Se puede expresar en forma de puntos o de un cargo fijo.
Un gravamen es una reclamación legal sobre su propiedad por parte de un acreedor para recuperar una deuda sin pagar. Al adquirir una hipoteca, usted voluntariamente le otorga al prestamista un gravamen sobre su casa. Si no hace los pagos, el prestamista puede tomar posesión de la propiedad. También existen gravámenes involuntarios. Estos incluyen gravámenes por impuestos federales no pagados o gravámenes por sentencia si los acreedores demandan y ganan. Una investigación del título de propiedad para asegurarse de que no haya gravámenes pendientes sobre una propiedad es parte del proceso hipotecario.
El seguro de título de propiedad protege contra un gravamen por impuestos no pagados u otra reclamación legal que afectaría la posesión de la propiedad.
La evaluación de la solicitud de préstamo es el proceso que realiza el prestamista para aprobar o rechazar una solicitud de hipoteca. Los evaluadores de préstamos revisan los documentos presentados para verificar sus finanzas y evaluar el riesgo de otorgarle un préstamo. También toman en cuenta factores relacionados con la casa, como la investigación del título de propiedad y la tasación.
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¿Qué sucede al momento del cierre?
El último paso para el proceso de la compra de una casa se le llama cierre o liquidación. Es cuando usted firma todos los documentos necesarios para finalizar la venta y asume la responsabilidad del préstamo hipotecario. Es importante entender estos términos antes de acudir al cierre:
La divulgación de cierre es un documento que proporciona información clave sobre su préstamo, como la tasa de interés, los pagos mensuales y los costos de cierre. El prestamista debe entregarle este documento por lo menos tres días hábiles antes del cierre del préstamo, y la información debe coincidir con el cálculo de préstamo que recibió cuando presentó la solicitud.
El dinero en efectivo para el cierre es el dinero que necesita traer al cierre para cubrir los costos de cierre y el pago inicial, menos el depósito de buena fe que realizó cuando hizo la oferta. Es posible que también deba realizar pagos iniciales de intereses, impuestos sobre la propiedad, seguros y cuotas de la HOA. La cantidad de dinero en efectivo que deberá traer se encuentra en la divulgación de cierre. El pago generalmente se realiza con un cheque de caja, un cheque certificado o una transferencia por cable.
Una escritura es un un documento que transfiere legalmente la propiedad del vendedor al comprador. Describe la propiedad, está firmado por el vendedor y el comprador y se presenta ante el gobierno local. La escritura es su prueba de propiedad y debe guardarse en un lugar seguro.
Preguntas frecuentes sobre la compra de una casa
La amortización es un proceso que le permite realizar pagos iguales durante el plazo de su préstamo, suponiendo que su tasa de interés sea fija. Recibirá un cronograma de amortización al cierre que muestra cómo cada pago hipotecario mensual se divide entre capital e intereses. Inicialmente, la mayor parte de su pago cubrirá los intereses, pero a medida que su saldo de capital disminuya también lo harán los cargos por intereses mensuales. Esto libera una mayor parte de su pago para destinarlo al capital. Si bien se aplica el mismo proceso a las hipotecas de tasa variable, sus pagos cambiarán si cambia la tasa de interés.
- Se aplican límites máximos de ingresos y de monto del préstamo. Hipotecas con tasa fija (compras o refinanciamiento sin desembolso de dinero en efectivo), únicamente para residencias principales. Ciertos tipos de propiedades no califican. El máximo de la proporción préstamo-valor (loan-to-value, o LTV) es del 97%, y el máximo de la LTV combinada es del 105%. Para proporciones préstamo-valor mayores al 95%, cualquier financiamiento secundario debe venir de Segundos Programas Comunitarios aprobados. Es posible que tenga que asistir a un taller para compradores de vivienda. Se aplican otras restricciones.
