Diccionario para compradores de casas: términos de las etapas de compra de casas

¿No distingue entre su proporción préstamo-valor (Loan-to-value, o LTV) y su proporción deuda-ingreso (Debt-to-income, o DTI)? Aquí están las definiciones de términos clave que seguramente escuchará en cada etapa del camino para la compra de una casa.

Etapa 1: Primero que nada, prepare sus finanzas

Ingresos anuales: el dinero que usted recibe en el transcurso de un año, ya sea de sueldo o salario, pensión alimenticia o manutención de menores, pagos de alquiler, comisiones, inversiones u otras fuentes.

Préstamo en conformidad: un préstamo hipotecario que cumple con las normas establecidas por Fannie Mae y Freddie Mac, y cuya cantidad es menor que la especificada por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda. En 2018, esa cantidad fue de $453,100 para una vivienda unifamiliar en la mayor parte de los EE. UU.

Proporción deuda-ingreso (DTI): una manera de medir si usted puede pagar una deuda, la proporción DTI es la comparación de los pagos mensuales de su deuda con su ingreso mensual antes de impuestos, expresada como porcentaje. Muchos prestamistas hipotecaros prefieren que esta cifra, incluyendo un pago hipotecario, no sea mayor del 36 por ciento.

Pago inicial: la cantidad de dinero que usted puede pagar sobre el precio de compra de una vivienda. Por lo general, los pagos iniciales varían del 3 al 20 por ciento del precio de la vivienda.

Proporción préstamo-valor (LTV): el monto total de su hipoteca comparado con el valor de tasación de la vivienda, expresado como porcentaje. Si su pago inicial es menor del 20 por ciento del precio de compra, su proporción LTV es mayor del 80 por ciento, así que por lo general usted paga una tasa de interés más alta sobre su hipoteca, y quizás deba pagar un seguro hipotecario privado (PMI).

Etapa 2: Elija el préstamo adecuado para usted, y precalifique

Cálculo de préstamo (LE): una divulgación para ayudar a los consumidores a entender los términos clave del préstamo y los costos estimados de una hipoteca. Una vez que el consumidor presente los seis elementos clave: nombre, ingresos, número de Seguro Social, valor estimado de la propiedad y cantidad de préstamo deseada, se le requiere al prestamista usar este formulario. Todos los prestamistas deben usar el mismo formulario estándar de Cálculo de Préstamo, con el fin de que sea más fácil para los consumidores comparar y buscar una hipoteca. Conozca más sobre los cálculos del préstamo de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB).

Aprobación previa: un acuerdo condicional del prestamista para prestarle una cantidad de dinero específica a usted, que se hace después de confirmar su información financiera, como sus ingresos y bienes. Las condiciones pueden incluir una tasación de la vivienda y cambios que no afectan sus finanzas.

Precalificación: cuando un prestamista estima por adelantado cuánto usted puede pedir prestado para comprar una casa, basándose en la información financiera y de otro tipo (como su historial de empleos) que proporcione. No es un compromiso de préstamo, y deberá presentar información adicional para revisión y aprobación.

PITI: es el acrónimo en inglés de capital, intereses, impuestos y seguro. A veces se le llama gasto mensual de su vivienda, e incluye el pago de su hipoteca y una parte mensual de sus impuestos sobre bienes raíces y del seguro para propietarios de vivienda.

PMI: es el acrónimo en inglés del seguro hipotecario privado (solo se ofrece en inglés), que protege al prestamista contra pérdidas si usted no puede pagar su préstamo. Su prestamista puede requerirlo si su pago inicial es menor del 20 por ciento.

La hipoteca Affordable Loan Solution® de Bank of America ofrece un pago inicial tan bajo como del 3 por ciento y sin requisito de seguro hipotecario privado, a prestatarios de ingresos modestos que reúnan los requisitos.

Etapa 3: Concéntrese en su propiedad y haga que acepten su oferta

Comps: abreviatura de “comparables”. Estas son propiedades similares a la casa que usted quiere, aproximadamente del mismo tamaño, ubicación y amenidades, que se vendieron recientemente. Ayudan al tasador a determinar el valor justo de mercado de una propiedad.

Contingencias: son las condiciones que deben cumplirse en un contrato de venta antes de que se lleve a cabo la venta de la casa. Algunas contingencias: el valor del avalúo debe respaldar el precio de venta, la casa debe pasar una inspección y el prestatario debe tener un préstamo aprobado. Otras podrían requerir una inspección de termitas o la venta de la casa actual del comprador.

Inspección: una revisión visual y mecánica de una casa para identificar los defectos y evaluar las condiciones de la casa.

Etapa 4: Manténgase firme durante el proceso hipotecario

Tasación: un cálculo informado del valor de una casa, generalmente realizado por un tasador profesional independiente con licencia, y normalmente requerido y solicitado por el prestamista junto con la solicitud de la hipoteca.

Costos de cierre: también conocidos como costos de liquidación, estos son los costos en que se incurre cuando se obtiene una hipoteca. Pueden incluir honorarios de abogados, cargos de preparación y búsqueda de títulos, puntos de descuento, cargos de avalúo, seguro de título y cargos por reporte de crédito. Por lo general, son del 2 al 5 por ciento del monto de su préstamo, y a menudo se pagan al momento o justo antes del cierre. Puede calcular los costos de cierre por adelantado usando la calculadora de Bank of America.

Depósito en garantía: fondos depositados con un tercero y retenidos hasta que se llegue a una fecha específica y/o se cumpla una condición específica. Por ejemplo, cuando usted hace una oferta para una casa, el dinero de su depósito puede mantenerse en una cuenta de depósito en garantía hasta el cierre. Algunos prestamistas pueden requerir que los prestatarios establezcan una cuenta de depósito en garantía al momento del cierre, que comprenda pagos futuros de impuestos y seguro. Luego, bajo su nombre, el administrador del préstamo realiza los pagos de su impuesto sobre la propiedad y del seguro.

Puntos hipotecarios (o puntos de descuento): cantidad que se le paga al prestamista, generalmente al momento del cierre, para reducir (o comprar) la tasa de interés si el comprador decide hacerlo. Un punto de descuento equivale a un punto porcentual del monto del préstamo. Por ejemplo, 2 puntos en una hipoteca de $100,000 cuestan $ 2,000.

Cargos iniciales: un cargo del prestamista que cubre los gastos de procesamiento de un préstamo hipotecario. Por lo general, es un porcentaje de la cantidad prestada, a menudo el 1 por ciento. Se puede expresar en forma de puntos o de una cuota fija.

Seguro de título: seguro que protege contra situaciones como un gravamen por impuestos no pagados u otra reclamación legal, que afectaría la posesión de la propiedad.

Evaluación de la solicitud de préstamo: el prestamista revisa los documentos enviados para verificar las finanzas del prestatario y otros factores relacionados con la casa, como la búsqueda de títulos y avalúo, y luego decide aprobar o rechazar el préstamo.

Etapa 5: Avance con calma hacia el cierre

Cierre: el último paso de la compra de una casa, también llamado liquidación. Usted firma todos los documentos necesarios para finalizar la venta y asume la responsabilidad del préstamo hipotecario.

Divulgación de cierre (DC): un documento que proporciona información clave sobre su préstamo, como la tasa de interés, los pagos mensuales y costos de cierre. El prestamista debe entregarle este documento por lo menos tres días hábiles antes de cerrar el préstamo, y la información debe coincidir con el presupuesto de préstamo que recibió cuando presentó la solicitud. Puede obtener más información sobre lo que se incluye en una divulgación de cierre de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB).

Escritura: un documento que transfiere legalmente la propiedad de bienes raíces.

Obtenga más información sobre cada etapa del proceso de compra de vivienda en su casa propia (solo se ofrece en inglés).

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