Todo lo que debe saber sobre los puntos hipotecarios
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Puntos clave
- Los puntos hipotecarios son cargos que se pagan al prestamista a cambio de una tasa de interés reducida
- Los términos relacionados con los puntos hipotecarios varían de un prestamista a otro
- Puede calcular cuántos meses de pagos hipotecarios necesitará para que los ahorros en la reducción del interés compensen el costo de los puntos
Los puntos hipotecarios, también conocidos como puntos de descuento, son cargos que un comprador de vivienda le paga directamente al prestamista (usualmente un banco) a cambio de una tasa de interés reducida. Esto también se conoce como “pago adicional para reducir la tasa de interés”.
Los puntos pueden estar en demanda, especialmente cuando la tasa de interés actual es alta y un descuento en su tasa de interés significa pagos hipotecarios mensuales más bajos. Sin embargo, debe hacer algunos cálculos matemáticos cuidadosos, pero manejables, para determinar si los puntos hipotecarios le ahorrarán dinero en su situación.
¿Cómo funcionan los puntos hipotecarios?
Cuando paga el cargo de un punto hipotecario, básicamente está gastando un poco de dinero por adelantado a cambio de ahorrar dinero en interés más adelante, durante el plazo de su préstamo. Por lo general, en una hipoteca con tasa fija a 30 años, cada punto cuesta 1 por ciento de la cantidad total del préstamo. Por ejemplo, en una hipoteca de $300,000, cada punto costaría $3,000, y reduciría su tasa de interés en 0.25 puntos porcentuales, pero los términos varían entre los prestamistas.
El cargo por puntos es parte de los costos de cierre de su préstamo, los cuales paga cuando se finalizan los detalles de su hipoteca.
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¿Cuánto ahorrará con la compra de los puntos hipotecarios?
En algunas circunstancias, comprar puntos hipotecarios puede ahorrarle una gran cantidad de dinero durante el plazo de su préstamo. Un solo punto puede ahorrarle miles de dólares durante el plazo de una hipoteca a 30 años. Sin embargo, tenga en cuenta que muchas personas no mantienen su hipoteca por 30 años. Si vende su casa o refinancia su préstamo antes de que el ahorro en interés sea igual al costo de la compra de los puntos, perderá dinero.
¿Valen la pena los puntos hipotecarios?
La clave para entender si los puntos hipotecarios valen la pena es calcular el punto de equilibrio: el punto en el que sus ahorros en intereses cubren lo que pagó por los puntos. Solo divida el costo de los puntos entre el ahorro del pago mensual. Por ejemplo, si paga $3,000 para reducir su pago mensual en $48, llegará al punto de equilibrio en aproximadamente 63 meses, o en un poco más de 5 años.
Préstamo de $300,000
$3,000
Su costo inicial de puntos hipotecarios
$48
Sus ahorros en pagos mensuales
63
Número de meses para llegar al punto de equilibrio
Donde realmente comienza a ahorrar es en los pagos después del punto de equilibrio. Por ejemplo, si le toma 63 meses para llegar a su punto de equilibrio, todavía le quedarán casi 25 años en una hipoteca a 30 años. Antes de comprar puntos hipotecarios considere cuánto tiempo planea permanecer en su casa o si es probable que refinancie para tomar ventaja de las tasas de interés más bajas o utilizar el valor neto de su vivienda. |
Otro factor importante a considerar: ¿tiene dinero en efectivo para pagar los puntos hipotecarios al momento del cierre? Si tiene que decidir entre dar un 20 por ciento de pago inicial o comprar puntos, asegúrese de hacer los cálculos. Un pago inicial de menos de 20 por ciento puede significar que también pagará Seguro Hipotecario Privado (Private Mortgage Insurance, o PMI), lo que podría anular el beneficio de comprar puntos por una tasa de interés más baja. |
En este ejemplo hipotético1, el propietario de una vivienda obtiene una hipoteca de $300,000 a 30 años con una tasa de interés del 6%. La compra de puntos afectaría el préstamo de la siguiente manera.
| | Costo | Nueva Tasa APR | Intereses ahorrados por mes | Total de ahorros durante 30 años |
|---|---|---|---|---|
| 1 punto | $3,000 | 5.75% | $48 | $17,256 |
| 2 puntos | $6,000 | 5.5% | $96 | $34,303 |
Preguntas frecuentes sobre los puntos hipotecarios
La mayoría de los prestamistas le permitirán comprar hasta tres o cuatro puntos. Por lo general, los prestatarios optan por comprar uno o dos puntos, según la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (Consumer Financial Protection Bureau, o CFPB). Lo que es adecuado para usted depende de su situación específica.
Algunos factores para considerar:
¿Cuánto dinero en efectivo tiene disponible para pagar por los puntos al momento del cierre?
¿Puede comprar puntos y aun así dar un pago inicial significativo para evitar el seguro PMI?
¿Está tratando de reducir su pago mensual a una cantidad específica para ajustarse a su presupuesto?
¿Está seguro de que no venderá su casa o refinanciará su préstamo antes de llegar al punto de equilibrio?
- Los ejemplos de Tasa APR y los puntos son para fines ilustrativos y educativos únicamente y no son una cotización de una tasa de interés real, una precalificación o un compromiso de préstamo. El pago adicional para reducir la tasa de interés actual por punto varía según el programa de préstamo y las condiciones del mercado.
